内销房商品房买卖合同备案的法律效力解析

内销房是指在境内销售的房屋，而商品房则是在市场上流通的商品住宅。内销房的销售往往涉及到商品房买卖合同的签订和备案程序。本文将探讨商品房买卖合同备案的法律效力和相关法律规定，并结合实际案例进行分析。

一、商品房买卖合同备案的概念与意义

商品房买卖合同备案是指购房者和开发商在签订商品房买卖合同时，按照相关规定向房地产主管部门进行登记备案的过程。这一过程有助于维护房地产市场秩序，保障交易双方的合法权益，防止“一房多卖”等欺诈行为的发生。

二、商品房买卖合同备案的法律依据

我国《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条规定：“房地产开发企业预售商品房时，应当申领商品房预售许可证。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”此外，《商品房销售管理办法》第三十四条也明确要求：“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需由其提供的办理房屋权属登记所需的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。”这些法律法规为商品房买卖合同的备案提供了法律依据。

三、商品房买卖合同备案的法律效力分析

1. 合同的生效：商品房买卖合同的备案并不影响合同的成立和生效。根据我国合同法的规定，合同自双方达成一致意见并签字盖章后即告成立，除非法律另有规定或者当事人有特别约定。因此，即使未完成备案手续，只要符合合同的成立要件，合同仍然是有效的。

2. 证据效力：备案后的商品房买卖合同具有更强的证明力，可以作为房产纠纷处理时的有力证据。在司法实践中，未经备案的合同可能会被认为缺乏公信力，不利于保护当事人的权益。

3. 对抗第三人的效力：经过备案的商品房买卖合同对第三人具有公示作用，可以有效阻止可能存在的善意取得。如果开发商在没有解除之前合同的情况下再次出售同一套房子，那么已经备案的合同就优先于之后的合同。

4. 强制执行力：经过备案的商品房买卖合同可以作为法院判决或仲裁裁决的基础，从而获得强制执行力。这有利于保护买受人的利益，确保交易的顺利完成。

四、案例分析

案例：某开发商在与张先生签订了商品房买卖合同后，并未及时进行备案。不久之后，该开发商又将该房屋卖给李女士并在合同中承诺立即进行备案。然而，实际上开发商并没有履行这个承诺。当李女士发现这个问题后，她起诉了开发商并要求确认她的合同有效。

在这个案件中，虽然两个合同都是在自愿的基础上签订的，但由于张先生的合同没有经过备案，其在法律效力上不如李女士的合同。最终，法院判决支持李女士的主张，认定她的合同有效且应得到履行。这是因为李女士的合同经过了备案，具有更强的法律效力。

五、结论

综上所述，商品房买卖合同的备案虽然在一定程度上影响了合同的效力，但并非决定合同是否成立的必要条件。备案的主要目的是为了加强对市场的监管，保护交易双方的权益，以及防止可能出现的欺诈行为。在实际操作中，购房者应该注意督促开发商及时进行备案，以保障自己的合法权益不受侵害。