探索商品房买卖合同的书面形式效力确认途径

在中国的合同法中，商品房买卖合同属于买卖合同的一种特殊类型，它是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，由买受人支付价款的合同。根据《中华人民共和国民法典》（以下简称“民法典”）的规定，商品房买卖应当采用书面形式。那么，如果当事人对商品房买卖合同的形式发生争议，应该如何确定其效力呢？以下将从法律规定和司法实践两个方面进行分析。

一、法律规定

1. 民法典的相关规定

《民法典》第四百六十九条规定：“当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。”同时，该法第五百九十六条规定：“买卖合同的内容一般包括标的物的名称、数量、质量、价款、履行期限、履行地点和方式、包装方式、检验标准和方法、结算方式、违约责任和解决争议的方法。”从上述条款可以看出，虽然合同形式不限于书面，但为了保障交易的稳定性和可追溯性，对于商品房这种重大财产的交易，法律规定应采取书面形式。

1. 商品房买卖合同的特殊要求

由于商品房交易涉及金额大、影响深远，为了更好地保护购房者的权益，国家出台了一系列政策法规，如《城市房地产管理法》、《商品房销售管理办法》等，这些法律法规都明确要求商品房买卖合同必须采用书面形式。例如，《商品房销售管理办法》第十三条规定：“商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业服务企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业服务企业订立前期物业服务合同。”这进一步强调了商品房买卖合同的书面形式要求。

二、司法实践中的效力确认途径

1. 法院判决

在实践中，如果双方就商品房买卖合同的形式发生争议，一方主张合同是书面的，另一方则否认，这时就需要通过法院进行裁决。法院会审查双方提供的证据，包括但不限于合同的签署情况、双方的通信记录、付款凭证等，以判断是否存在一份符合法律规定的书面合同。如果法院认定存在有效的书面合同，则会依据该合同作出相应的判决。

1. 仲裁裁决

如果当事人在商品房买卖合同中约定了仲裁条款，他们可以选择通过仲裁来解决纠纷。仲裁机构会对双方的证据进行独立审理，并根据事实和法律做出具有约束力的裁决。同样地，仲裁也会关注合同是否采用了书面形式，以及该形式的合法性。

1. 行政监管部门的介入

除了民事救济外，行政监管部门也可以介入。比如，住房和城乡建设部及其下属的各级房产管理部门有权对商品房销售行为进行监督和管理。如果发现开发商未按照规定提供书面合同或使用格式文本不当，可能会对其进行行政处罚。此外，消费者还可以向消费者协会或其他维权组织寻求帮助，他们可以通过调解等方式帮助消费者维护合法权益。

1. 公证机关的证明作用

在一些情况下，购房者可能希望通过公证的方式来确保合同的真实性和有效性。公证机关可以根据当事人的申请，对商品房买卖合同的真实性、合法性和有效性进行审查并出具公证书。这样的公证书可以在诉讼或仲裁过程中作为有力的证据材料。

综上所述，商品房买卖合同的书面形式效力的确认通常是通过法院判决、仲裁裁决、行政监管部门的介入以及公证机关的证明等多个途径实现的。无论是卖方还是买方，都应该严格遵守合同约定，确保交易的安全和顺利进行。同时，一旦出现纠纷，应当及时采取适当的法律措施，以便在最短的时间内解决问题，减少损失。