商品房预售合同陷阱：预售面积与实际面积不符的应对策略

商品房预售合同陷阱：预售面积与实际面积不符的应对策略

商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。在实践中，商品房预售合同中常常存在一个陷阱，即预售面积与实际面积不符的问题。这不仅侵害了消费者的合法权益，也可能引发一系列法律纠纷。本文将从法律条文的角度出发，结合相关案例，探讨预售面积与实际面积不符的应对策略。

一、法律依据与规定

根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”同时，根据《中华人民共和国房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售，应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上地方人民政府房产管理部门和土地管理部门备案。”

此外，根据《商品房销售管理办法》第二十条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前，将商品房的实际面积与预售面积的差异情况书面通知买受人。”

二、应对策略

1. 合同审查与证据保留 在签订商品房预售合同时，买受人应当仔细审查合同条款，特别是关于面积差异的处理方式和违约责任的约定。买受人应当要求开发商在合同中明确预售面积的测量方法、面积差异的处理原则以及相应的违约责任。同时，买受人应当保留好所有与购房相关的证据，如合同文本、付款凭证、开发商的宣传资料等，以便在发生争议时作为维权的依据。

2. 要求开发商出具面积实测报告 商品房交付使用前，买受人有权要求开发商出具由具有资质的机构出具的实测报告，以验证实际面积与预售面积是否一致。如果实测面积与预售面积存在差异，买受人可以根据实测报告要求开发商按照合同约定进行处理。

3. 面积差异的处理 根据《商品房销售管理办法》第二十一条规定：“商品房交付使用后，买受人发现商品房的实际面积与预售面积不符的，可以要求房地产开发企业按照合同约定处理，也可以要求退房。”如果实际面积大于预售面积，买受人应按合同约定支付超出部分的房价款；如果实际面积小于预售面积，买受人可以要求开发商退还差额部分的房价款，并可以要求开发商支付违约金。

4. 法律途径维权 如果开发商未按合同约定处理面积差异问题，或者买受人的合法权益受到侵害，买受人可以依法向人民法院提起诉讼，要求开发商承担违约责任。在诉讼过程中，买受人应当提供充分的证据，包括合同文本、付款凭证、实测报告等，以支持自己的主张。

三、相关案例

案例一：某市一小区的业主在收房时发现其实测面积远小于合同约定的预售面积。经查实，开发商在销售过程中存在虚假宣传，且未按规定将实测报告提前告知买受人。业主集体提起诉讼，要求开发商退还面积差异部分的房价款并支付违约金。法院审理后支持了业主的诉求，判决开发商承担相应的违约责任。

案例二：某市另一小区的业主在签订商品房预售合同时，未注意到合同中关于面积差异处理的条款。在实际收房时，发现实测面积小于预售面积，但由于合同中未明确处理方式，业主在与开发商协商无果后，向消费者协会投诉，并最终通过调解获得了合理的补偿。

总结： 预售面积与实际面积不符是商品房预售合同中常见的陷阱，买受人应当提高警惕，通过合同审查、证据保留、要求开发商出具实测报告等手段，保障自己的合法权益。在遇到争议时，买受人应当依法维权，通过法律途径解决争议，以维护自己的合法权益。