已抵押商品房买卖合同：隐藏的风险与应对策略

已抵押商品房买卖合同：隐藏的风险与应对策略

引言： 在房地产交易中，已抵押商品房的买卖是一项复杂且风险较高的交易行为。买方在购买已抵押商品房时，需要了解相关法律规定，以规避潜在的风险。同时，卖方也应确保其行为合法合规，避免法律责任。本文将探讨已抵押商品房买卖中的法律风险，并提出相应的应对策略。

一、已抵押商品房买卖的法律风险

1. 抵押权的存在与优先权 根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。”这意味着，如果没有抵押权人的同意，抵押财产的转让是无效的。因此，买方在购买已抵押商品房时，必须确认卖方是否已经获得了抵押权人的同意，否则交易可能面临无效的风险。

2. 交易安全问题 买方在购买已抵押商品房时，可能会遇到卖方隐瞒抵押事实，或者未告知抵押权的具体情况。一旦买方支付了房款，但卖方未能解除抵押，买方将面临无法获得房屋所有权或者被抵押权人追偿的风险。

3. 债务清偿问题 如果卖方在转让已抵押商品房后，未能用转让所得的价款清偿债务或者提存，抵押权人有权就抵押财产优先受偿。这将导致买方虽然支付了房款，但仍可能面临房屋被执行的风险。

二、应对策略

1. 了解抵押情况 买方在签订购买已抵押商品房的买卖合同前，应当要求卖方提供抵押权人的同意书，并核实抵押权的具体情况，包括抵押权的范围、期限、金额等。

2. 签订合法有效的合同 买卖双方应当在合同中明确约定房屋的抵押情况、抵押权的解除条件、价款的支付方式和清偿债务的安排等。同时，合同中应当约定违约责任，以确保双方的权益。

3. 办理过户手续 购买已抵押商品房时，买方应当确保在办理过户手续前，卖方已经用转让所得的价款清偿了债务或者提存。买方可以要求卖方提供清偿债务的证明或者提存证明，以保障交易的安全。

4. 法律咨询与专业服务 在交易过程中，买卖双方都应当寻求专业的法律咨询，以确保交易的合法性和安全性。尤其是在处理复杂的法律问题时，律师的介入可以提供专业的指导和帮助。

案例分析： 甲公司将其已抵押的商品房出售给乙，但未告知乙该房屋已经抵押。乙支付了房款后，发现房屋仍处于抵押状态，无法办理过户手续。在此情况下，乙可以根据《合同法》的相关规定，要求甲公司解除合同、退还房款，并承担违约责任。同时，乙还可以要求甲公司赔偿因此造成的损失。

结论： 已抵押商品房的买卖合同存在诸多法律风险，买卖双方都应谨慎行事，了解相关的法律规定，采取有效的应对策略，以保障交易的安全和合法权益。通过专业的法律咨询和审慎的交易安排，可以最大限度地规避风险，确保交易的顺利进行。