商品房买卖合同认定：具备特定条件下的预约合同

商品房买卖合同认定：具备特定条件下的预约合同

在商品房买卖领域，预约合同是指一方当事人向另一方当事人提出订立合同的要求或建议，一旦对方同意接受，双方就预约合同的主要条款达成一致，从而成立的合同。预约合同的目的是确保双方在未来一定期限内订立一个确定的买卖合同。在法律实务中，对商品房买卖合同的认定，特别是关于预约合同的认定，需要结合特定条件下的法律条文和相关案例进行分析。

法律条文依据

《中华人民共和国合同法》第十五条规定：“当事人可以约定将来订立合同的事项，并可以约定一方在对方同意时必须订立合同。当事人未达成协议的，不得以口头形式变更或者解除合同。”这一条文为预约合同提供了法律依据，明确了预约合同的法律地位。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“商品房买卖合同是指出卖人将尚未建成或者已建成但尚未办理所有权初始登记的房屋出售给买受人，买受人支付价款的合同。”该解释虽然没有直接提及“预约合同”，但其对商品房买卖合同的定义为预约合同的认定提供了参考。

认定标准

在实践中，认定商品房买卖合同是否为预约合同，通常需要考虑以下几个因素：

1. 合同目的：是否为了未来订立一个确定的买卖合同。
2. 合同内容：是否包含了未来订立合同的主要条款，如房屋位置、价款、付款方式等。
3. 当事人意思表示：当事人是否明确表示愿意在未来特定条件下订立正式合同。
4. 履行行为：是否存在预付款、定金等履行行为，表明双方对未来合同的期待。

案例分析

案例1：A开发商与B买受人签订了一份《商品房认购意向书》，约定B支付一定数额的定金，A在未来一个月内提供商品房买卖合同供B签署。在此期间，A未能提供合同，B要求退还定金。

在本案中，《商品房认购意向书》可能被认定为一个预约合同，因为其目的是为了未来订立正式的商品房买卖合同，并且包含了定金条款，表明双方有在未来特定条件下订立合同的意愿。如果A未能履行其在预约合同中的义务，B有权要求退还定金。

案例2：C开发商与D买受人签订了一份《商品房预定合同》，约定D支付一定数额的预付款，C在房屋建成后与D签订正式的商品房买卖合同。但在合同中并未明确房屋的具体位置和价格。

在这种情况下，《商品房预定合同》可能不被认定为预约合同，因为其缺乏未来订立合同的主要条款。如果没有这些必要条款，双方可能难以在未来达成一致，因此该合同可能被视为不具备预约合同的特征。

结论

在商品房买卖中，预约合同的认定需要综合考虑合同目的、内容、当事人意思表示和履行行为。当这些因素满足法律规定时，可以认定为预约合同。在实践中，开发商和买受人应当明确合同性质，避免因合同的不确定性引发纠纷。同时，法院在审理此类案件时，应依据法律条文和相关司法解释，结合具体案情，公正合理地作出判决。