商品房赠送面积：合同条款的巧妙安排

在房地产市场中，开发商为了吸引购房者，常常会采取一些促销手段，比如“赠送面积”。这种做法通常是通过巧妙的合同条款安排来实现。然而，这些条款是否合法有效、能否得到法院的支持，以及其中的风险和注意事项，都是值得探讨的法律问题。本文将围绕这一主题进行深入分析。

一、什么是“赠送面积”？ “赠送面积”是指开发商在与购房者签订房屋买卖合同时，约定某些原本不计入建筑面积的部分（如露台、飘窗等）作为额外赠送给购房者的使用空间。这样的约定可能会使购房者在实际使用时享受到更多的室内或室外空间。

二、合同条款如何实现“赠送面积”？ 1. 合同中的描述性语言：开发商可能在合同中对特定区域的使用方式做出特别说明，暗示该部分可以被用作额外的居住空间，尽管在产权文件中可能没有明确将其计入建筑面积。 2. 装修设计与实际使用：开发商可以通过精心的装修设计和实际的销售宣传，引导购房者将这些区域当作正常的室内空间使用，从而达到“赠送面积”的效果。 3. 价格因素：在谈判过程中，开发商可能会通过降低单价或者提供其他优惠措施，变相地减少购房者的整体购买成本，以换取购房者对这些“赠送面积”的实际占有和使用。

三、相关法律法规解读 根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同的订立应当遵循公平原则，不得损害国家利益和社会公共利益。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料原则上为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。”这意味着，如果开发商对“赠送面积”的宣传构成了要约，且对购房者有重大影响，那么即使这些面积未被计入产权面积，也可能是有效的合同内容。

四、典型案例分析 在某市的一起案件中，开发商在销售楼盘时承诺给购房者一定的“赠送面积”，并在合同中有相应的描述。购房者在入住后不久发现，这部分“赠送面积”并未获得政府的批准，因此存在违法建筑的风险。购房者据此向法院提起诉讼，要求确认开发商的行为无效并赔偿损失。法院最终判决开发商违反了合同约定，应当承担违约责任。

五、风险提示及建议 对于购房者和开发商来说，“赠送面积”都存在着一定的法律风险。对于购房者而言，应注意以下几点： 1. 仔细阅读合同条款，确保自己对所有权利和义务都有清晰的理解。 2. 在签订合同前，了解当地政府对房产面积计算的政策和要求。 3. 如果开发商承诺了“赠送面积”，应要求其在合同中作出明确的书面保证。 4. 保留好所有的证据材料，包括开发商的宣传册、合同文本和相关沟通记录等。

对于开发商而言，应该注意以下事项： 1. 遵守当地的房地产政策和法规，确保任何促销活动都在法律的框架内进行。 2. 对“赠送面积”要有清晰的定义和描述，避免产生歧义和误解。 3. 与购房者就“赠送面积”达成一致后，应在合同中明确注明，并取得双方认可。 4. 如有必要，可以事先咨询专业律师的意见，以确保合同条款的合法性。

总结： “赠送面积”作为一种营销策略，其合法性取决于具体的合同条款和实际情况。购房者和开发商都应该对此保持警惕，确保所有交易行为都符合法律规定，避免潜在的法律风险。同时，这也提醒消费者在购房时要保持理性，不要盲目追求所谓的“赠送面积”而忽视了合同的重要性和法律的保护作用。