明晰面积条款：购房合同中的面积与价款约定指南

在购房过程中，房屋的建筑面积、套内面积和公摊面积等是重要的考量因素，直接影响着购房者的决策和利益。因此，购房者在与开发商签订合同时，应特别注意“面积”这一关键要素，确保合同中关于面积和价款的约定明确无误。本文将探讨购房合同中有关面积的关键事项，并提供相应的法律规定及实际案例分析。

一、面积的概念区分

• 1. 建筑面积：是指建筑物外墙勒脚以上结构外围水平面积之和，包括使用面积和辅助面积（如楼梯间、电梯井、设备间）。
• 1. 套内面积：即套内建筑面积，指由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成的面积。
• 1. 公摊面积：是指分摊到每个商品房内的公共部分的建筑面积，主要包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道等。

二、购房合同中的面积约定

(一) 面积误差及其处理原则

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因误差比绝对值超出百分之三而导致多退少补的价格调整，买受人有权请求解除合同的，或者视具体情况选择主张减少价款或返还超过面积部分的房价款。如果出卖人同意，则双方可协商确定新的总价。”

(二) 面积确认与补救措施

购房合同通常会约定交房后一定期限内对房屋面积进行测量和确认，若发现面积不符，买卖双方需按照约定的原则进行价格调整或采取其他补救措施。例如，合同可能约定：

• 如果实测面积小于合同约定面积，误差比绝对值在3%以内(含3%)的部分，开发商退还购房者相应差价的房价款；超过3%的部分，开发商双倍退还购房者相应差价的房价款。
• 如果实测面积大于合同约定面积，误差比绝对值在3%以内(含3%)的部分，购房者按原单价支付增加的面积款项；超过3%的部分，开发商按原单价的三倍向购房者支付已付房价款。

(三) 面积争议解决机制

当购房者和开发商就面积产生争议时，可以通过以下方式解决：

• 协商和解：双方通过友好协商达成一致解决方案。
• 调解：通过第三方机构（如消费者协会、房地产行业协会等）进行调解。
• 仲裁：双方在合同中约定了仲裁条款的情况下，提交给仲裁机构裁决。
• 诉讼：通过法院诉讼的方式来解决纠纷。

三、相关案例分析

案例1: 王先生购买商品房面积争议案

王先生购买了某开发商的一处商品房，合同约定面积为100平方米，单价每平米1万元。交付后经专业测量，实际面积仅为95平方米。由于误差超过了3%，王先生要求退房。经过协商，开发商同意退还王先生的购房款，并按合同约定赔偿其损失。

案例2: 李女士商品房面积缩水维权案

李女士购买的商品房在交付后发现面积缩水严重，远超出了合同约定的误差范围。李女士据此提出退房并要求赔偿损失。但开发商起初拒绝承担责任。最终，李女士通过提起诉讼的方式维护了自己的权益，法院判决开发商退还购房款，并赔偿李女士的合理经济损失。

四、结论

购房者在签署购房合同时，务必认真审查合同中的面积条款，确保对面积和价款的约定清晰明了。一旦发生面积争议，应当及时保留证据并与开发商沟通寻求解决方案。如果无法达成一致，可通过法律途径保护自己的合法权益。