合同履行违约责任追究：商品房交付后的法律程序

合同履行违约责任追究：商品房交付后的法律程序

在商品房买卖过程中，合同的履行是买卖双方权益得以实现的关键环节。然而，经常会出现因一方违约而导致的纠纷，尤其是开发商未能按时交付房屋的情况。在这种情况下，买受人如何追究违约责任，以及相关的法律程序，是本文讨论的重点。

一、合同履行的法律基础

1. 合同法的规定：《中华人民共和国合同法》是规范合同订立、履行、违约责任等一系列法律关系的根本法律依据。其中，第107条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

2. 商品房销售管理办法：除了合同法的一般规定外，还有针对商品房销售的特别规定。《商品房销售管理办法》对商品房销售中的合同订立、履行、交付等环节进行了详细规定，特别是对开发商的交房义务进行了明确。

二、商品房交付违约的法律责任

1. 继续履行的责任：如果开发商逾期交付房屋，买受人可以要求开发商继续履行合同，即交付房屋。

2. 赔偿损失的责任：由于开发商的违约行为，买受人可能遭受损失，包括直接损失和间接损失。直接损失如支付的房租、搬家费用等；间接损失如因未能按时入住导致的商业机会损失等。

3. 违约金责任：在合同中，双方往往会约定违约金的数额或者计算方式。如果开发商违约，买受人可以按照合同约定要求支付违约金。

三、法律程序

1. 协商解决：首先，买受人应与开发商进行协商，尝试就违约责任的承担达成一致。

2. 仲裁或诉讼：如果协商不成，买受人可以选择通过仲裁或诉讼的方式解决纠纷。根据合同中的仲裁条款或者选择诉讼的方式，向仲裁机构或法院提起仲裁或诉讼。

3. 执行程序：如果仲裁或诉讼结果对买受人有利，而开发商未能自觉履行裁决或判决，买受人可以向法院申请强制执行。

四、相关案例分析

案例一：A开发商与B买受人签订了商品房买卖合同，约定2023年6月30日前交付房屋。然而，至约定的交付日期，A开发商未能按时交房。B买受人根据合同法第107条和商品房销售管理办法的相关规定，要求A开发商继续履行合同，并支付违约金。双方未能协商一致，B买受人向法院提起诉讼。

案例二：C开发商与D买受人签订了商品房买卖合同，约定2023年12月31日前交付房屋。C开发商逾期交房，并表示因建筑材料涨价导致成本上升，要求增加购房款。D买受人拒绝增加购房款，并根据合同法的规定，要求C开发商继续履行合同，并支付违约金。双方未能协商一致，D买受人向仲裁机构提起仲裁。

五、结论

商品房交付后的法律程序是保护买受人权益的重要手段。买受人应当了解合同法和商品房销售管理办法的相关规定，在开发商违约时，能够采取正确的法律手段维护自己的合法权益。无论是选择协商解决、仲裁还是诉讼，买受人都应当有充分的法律准备，以确保能够获得公正的裁决或判决。