商品房买卖合同中的产权共有约定指南

在商品房买卖中，产权共有的约定是一个重要且复杂的法律问题。本文将围绕这一主题，探讨产权共有的概念、法律规定以及实际应用中的注意事项，并辅以相关案例分析，为读者提供一份全面的“产权共有约定指南”。

一、产权共有的基本概念

产权共有是指两个或多个主体共同拥有一项不动产的所有权，即房屋所有权的情况。根据《中华人民共和国民法典》第二百九十八条的规定：“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。”因此，产权共有人在法律上被认为是对房产享有一定比例所有权的所有人。

二、产权共有的类型

1. 按份共有：这是最常见的一种共有形式，各共有人分别对其共有财产享有一定的份额，并有权要求就其应有部分进行分割和转让。例如，甲乙两人共同购买一套商品房，甲出资70%，乙出资30%，那么他们就是这套房子的按份共有人。
2. 共同共有: 在这种情况下，每个共有人平等地享有整个不动产的所有权，通常发生在夫妻之间或是家庭成员之间的关系中。

三、产权共有的法律规定与实务操作

(一) 法律规定

在商品房买卖合同中，产权共有的约定应当遵循以下法律规定：

• 《中华人民共和国合同法》第一百三十七条规定：“出卖人就同一普通商品或者服务同时向两个人以上出售的，应当与买受人分别订立合同。”这表明，即使是在多人购买的同一套房子中，每一份商品房买卖合同都是独立的。
• 《物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”这意味着在进行产权共有交易时，必须得到足够份额的其他共有人的书面同意。

(二) 实务操作

在签订商品房买卖合同时，需要注意以下几个方面：

1. 明确产权共有方式：在合同中清晰注明是按份共有还是共同共有，以及各自的份额是多少。
2. 约定决策机制：当涉及到房产的重大决策（如抵押、出售等）时，应事先约定全体共有人一致同意的原则，或在无法达成一致意见时的解决办法。
3. 变更登记手续：一旦产权共有关系发生变化，应及时办理产权变更登记手续，以确保权益的有效性和合法性。
4. 继承与赠与：如果共有人去世或有新的成员加入，需要通过法定程序处理遗产分配或赠与事宜，并及时更新产权证书。

四、案例分析

案例1: 张先生和李女士是一对夫妻，他们在结婚后共同购买了一套商品房，并在购房合同中明确表示双方是共同共有人。后来李女士因病去世，张先生想要独自处置该房产。

在这个案例中，由于张先生和李女士当初选择的是共同共有，所以他们对该房产享有平等的所有权。李女士去世后，她的那一半产权被视为遗产由其继承人继承。在没有遗嘱的情况下，继承顺序依照法律规定执行，通常是配偶、子女和其他亲属。张先生如果要单独处置房产，需要先取得其他合法继承人的同意，否则可能会面临法律纠纷。

案例2: 王先生和张小姐是朋友，他们共同投资购买了一处房产作为出租用途。他们签订了按份共有的商品房买卖合同，王先生的份额是60%，张小姐的份额是40%。之后，张小姐想把她的那部分份额转让给第三方赵先生。

在这个案例中，张小姐要转让自己的份额，首先需要在合同中找到关于转让条款的相关规定。如果没有明确的禁止性规定，张小姐可以将她的份额转让给赵先生。但是，为了确保交易的合法性，她应该通知其他的按份共有人，并获得至少持有剩余总份额三分之二的共有人的一致同意。如果不能取得这样的同意，则可能需要通过法院判决的方式来进行转让。

综上所述，产权共有的约定在商品房买卖中是一项复杂而重要的内容。无论是从法律规定的角度出发，还是从实际操作的经验来看，都应当慎重对待，并在专业律师的指导下完成相关手续。只有这样，才能有效保护各方当事人的合法权益，避免潜在的法律风险。