内销房与商品房买卖合同变更流程详解

一、什么是合同变更？

在合同法中，合同变更是指当事人双方通过协商达成新的一致意见，从而修改或补充原有的合同内容的行为。合同的变更是在原合同的基础上进行的，而不是对整个合同的否定或者重新订立一个新的合同。

二、内销房与商品房的差异

(1) 内销房

内销房是指由国内企业开发建设并主要面向国内居民销售的房屋。这类房产通常受到国家政策调控和监管，可能有一定的价格限制或其他特殊规定。

(2) 商品房

商品房则是指由房地产开发商开发建设的房屋，其销售对象可以是国内外任何个人或机构。商品房的价格一般不受政府直接干预，而是根据市场供需关系等因素波动。

三、合同变更的条件

无论是内销房还是商品房的买卖合同，都需要满足以下条件才能进行变更：

• 双方自愿：合同变更必须是基于双方当事人真实意思表示的自愿行为。
• 对等互惠：变更后的条款应该是对双方都有利的，不能是单方面受益。
• 合法合规：变更后的条款必须符合法律规定，不得违反法律法规和社会公共利益。

四、合同变更的程序

(1) 协商阶段

买卖双方就合同变更的内容进行初步沟通，确定变更的具体事项以及变更后的条款内容。

(2) 起草变更协议

根据协商结果，一方应准备一份书面变更协议草案，详细列出变更后的具体条款。该协议应当包括但不限于以下内容：

• 买卖双方的姓名/名称、地址等基本信息；
• 原合同的主要条款及编号（如果已登记）；
• 具体变更内容和时间；
• 新条款的生效日期；
• 违约责任及其他未尽事宜的处理方法；
• 双方签字盖章。

(3) 审查与确认

买卖双方应对变更协议进行仔细审阅，确保所有细节都已明确且无误。如有异议，应及时提出并进行再次协商。

(4) 签署变更协议

经过双方同意后，应在约定的时间和地点正式签署变更协议。签署时，买卖双方需携带有效的身份证明文件或者其他证明其有权代表所在单位签订协议的相关证件。

(5) 备案或登记

在一些地区，尤其是涉及不动产交易时，合同变更可能还需要按照当地要求进行备案或登记手续，以确保交易的合法性。

(6) 通知相关方

如果合同变更涉及到第三方的权益，如贷款银行、物业管理公司等，买卖双方有义务及时将变更情况通知这些相关方。

五、案例分析

假设张先生购买了一套由某房地产开发的内销房，合同约定他需要在一年之内付清全款。然而，由于疫情原因，张先生的收入受到了影响，无法按时支付剩余款项。在这种情况下，张先生可以与开发商协商变更付款期限。

首先，张先生需要向开发商提出变更请求，说明自己面临的困难并提供相应的证据材料以支持自己的请求。然后，双方可以根据实际情况商定新的付款计划，例如延长付款期限或者分期付款。一旦达成一致，他们需要按照上述步骤完成合同变更流程，包括签署变更协议并在相关部门进行备案或登记。

在这个过程中，需要注意的是，即使是因为不可抗力导致的情况变化，也需要遵守合同变更的基本原则，即双方自愿、对等互惠和合法合规。同时，为了避免将来可能的纠纷，建议在变更协议中加入有关不可抗力的免责条款。